Co robi
Czyta umowę najmu mieszkania z perspektywy Twojej strony, najemcy albo drobnego wynajmującego. Najpierw ustala, czy to najem zwykły, okazjonalny czy instytucjonalny, bo od tego zależą kaucja, podwyżki, wypowiedzenie i eksmisja, a nazwa w tytule umowy nie przesądza. Potem przechodzi umowę punkt po punkcie i grupuje zapisy: typowe, do wyjaśnienia, ryzyko dla Ciebie, możliwa rozbieżność z regułą, czego brakuje. Daje pytania przed podpisem, plan odbioru i zdania mieszkania (protokół, zdjęcia, liczniki), a po wyprowadzce sprawdza rozliczenie kaucji: termin, waloryzację i każde potrącenie. Pracuje na materiałach z datą stanu prawnego i rejestrem orzeczeń Sądu Najwyższego, ale mówi po skutku, nie numerami przepisów.
Dla kogo
Dla osoby, która za chwilę podpisze umowę najmu i chce wiedzieć, na co uważać; dla najemcy, któremu właściciel nie oddaje kaucji albo podnosi czynsz; dla drobnego wynajmującego jednego czy dwóch mieszkań, który chce wiedzieć, co wolno, a czego nie, gdy najemca nie płaci; dla obu stron przed odbiorem lub zdaniem mieszkania.
Przykład z życia
Pani Kasia ma jutro podpisać umowę na mieszkanie w Krakowie za 3 200 zł miesięcznie. Umowa nazywa się „najmem okazjonalnym”, ale nikt nie wspomniał o akcie notarialnym ani o wskazaniu lokalu na wypadek eksmisji. Skill pyta o te dokumenty i pokazuje dwa warianty: jeśli ich nie będzie, umowa nie da skutków najmu okazjonalnego i część zapisów trzeba czytać inaczej; jeśli będą, a umowa zostanie zgłoszona do urzędu skarbowego po rozpoczęciu najmu, zapis o podwyżkach „w każdym czasie” co do zasady może działać według umowy, a jego skuteczność w konkretnej sprawie zależy od spełnienia wszystkich wymogów i oceny sądu, więc to ryzyko do negocjacji przed podpisem. Kaucja 9 600 zł mieści się w limicie, ale zapis, że przepada przy wcześniejszym wypowiedzeniu, jest trudny do pogodzenia z regułą zwrotu w miesiąc. Skill zauważa też, że wejście właścicielki „w każdym czasie bez uprzedzenia” odbiega od zasady umawiania wizyt, a pełna kopia dowodu jest co do zasady nadmiarowa, więc warto zapytać o jej cel. Kasia dostaje osiem pytań do właścicielki i plan protokołu odbioru.
Ile Ci to oszczędza
Może oszczędzić sporu o kaucję, którego dałoby się uniknąć protokołem i zdjęciami, oraz podpisania zapisów, które potem trudno odkręcić, jak sztywna umowa terminowa bez możliwości wypowiedzenia. Wynajmującemu pomaga nie popełnić kroku, który kosztuje więcej niż zaległy czynsz. Skill nie gwarantuje wyniku sporu i nie zastępuje prawnika, gdy sprawa idzie do sądu.
Jak po polsku
Skill zna polskie realia najmu: ochronę lokatorską przy najmie zwykłym, najem okazjonalny z aktem notarialnym, wskazanym lokalem i zgłoszeniem do urzędu skarbowego w 14 dni, najem instytucjonalny, kaucję do 12-krotności czynszu (6-krotności przy okazjonalnym) zwracaną w miesiąc i waloryzowaną do obecnego czynszu, przy najmie zwykłym podwyżki z 3-miesięcznym wypowiedzeniem nie częściej niż co pół roku, opłaty niezależne od właściciela, wypowiedzenie przy zaległości za trzy pełne okresy po pisemnym uprzedzeniu, zakaz eksmisji od listopada do marca przy najmie zwykłym (z wyjątkami), ryczałt od najmu prywatnego (8,5 % do 100 000 zł przychodu, 12,5 % od nadwyżki; przy wspólności majątkowej i oświadczeniu o opodatkowaniu całości przez jednego z małżonków próg 200 000 zł) i protokół zdawczo-odbiorczy. Różnice między najmem zwykłym, okazjonalnym i instytucjonalnym pokazuje przy każdej regule. Kwoty spoza materiału każe sprawdzić na gov.pl.
Czego potrzebujesz
Treści umowy albo jej najważniejszych zapisów, informacji, po której jesteś stronie, i czy wynajmujący prowadzi działalność. Do rozliczenia kaucji: rozliczenia od drugiej strony, umowy i protokołu, jeśli był. Numery PESEL, dowodów, rachunków i adresy zamieszkania najlepiej zamaskuj przed wklejeniem.
Na czym się wywala
- Nie napisze umowy, aneksu, wypowiedzenia, wezwania ani „poprawionej wersji” zapisu; wskaże ryzyko i pytanie do drugiej strony.
- Nie rozstrzygnie, kto ma rację w sporze o kaucję ani ile wolno potrącić; pokaże reguły, rachunek waloryzacji i dowody, które mają znaczenie.
- Nie pomoże wymienić zamków, odciąć mediów ani w inny sposób usunąć najemcy na własną rękę, nie pomoże ukryć przychodu z najmu; wyjaśni drogę zgodną z prawem.
- Przy najmie na doby i lokalach użytkowych zasady są inne; skill mówi tylko o mieszkaniach na cele mieszkaniowe, a przepisy o najmie krótkoterminowym są w trakcie zmian.
- Materiały mają datę stanu prawnego; zmian prawa po tej dacie skill nie zna i sam każe je sprawdzić.
Czego ten skill nie robi celowo
Nie generuje umów ani pism, nie podaje przykładowych brzmień zapisów, nie rozstrzyga sporów, nie orzeka o ważności zapisów, nie podaje numerów artykułów (sygnaturę orzeczenia tylko na pytanie o źródło i z własnego rejestru), nie wylicza dat terminów, nie pomaga w samopomocy, obchodzeniu ochrony lokatora ani ukrywaniu przychodu i nie powiela numerów PESEL, dowodów i rachunków z wklejonych dokumentów. Te granice to warunek, żeby narzędzie AI zmniejszało ryzyko obu stron najmu, a nie je dokładało.
Jak zainstalować
- Podaj e-mail w panelu „Pobierz za darmo”, wyślemy link do pliku
najem-mieszkania-pod-lupa.skill. - Claude: Ustawienia › Umiejętności › Prześlij umiejętność. ChatGPT: Skills › Upload from your computer.
- Otwórz nową rozmowę i opisz, czego potrzebujesz. Umiejętność uruchomi się sama, nie musisz jej wywoływać z nazwy.
Najczęstsze pytania
Na co uważać w umowie najmu mieszkania przed podpisem?
Na rodzaj najmu, wysokość i zasady zwrotu kaucji, sposób podwyżek czynszu, opłaty poza czynszem, możliwość wypowiedzenia umowy na czas oznaczony, podział napraw i zasady wizyt właściciela. Skill pogrupuje zapisy według ryzyka dla Twojej strony i da pytania do zadania przed podpisem.
Ile może wynosić kaucja i kiedy właściciel musi ją oddać?
Przy zwykłym najmie do 12-krotności miesięcznego czynszu, przy okazjonalnym i instytucjonalnym do 6-krotności. Zwrot co do zasady w ciągu miesiąca od opróżnienia mieszkania, w kwocie zwaloryzowanej do obecnego czynszu, ale nie niższej niż wpłacona kaucja, po potrąceniu należności z najmu (przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym także kosztów egzekucji opróżnienia lokalu). Skill sprawdzi rozliczenie, które dostałeś.
Czy właściciel może podnieść czynsz w każdej chwili?
Przy zwykłym najmie nie: podwyżka wymaga pisemnego wypowiedzenia z co najmniej 3-miesięcznym terminem, nie częściej niż co 6 miesięcy, a przy dużej podwyżce uzasadnienia. Przy prawidłowym najmie okazjonalnym i instytucjonalnym decyduje umowa, dlatego zapis o podwyżkach warto negocjować przed podpisem.
Czy AI napisze mi umowę najmu albo wypowiedzenie?
Nie. Skill nie pisze umów, aneksów, wypowiedzeń ani wezwań, także jako przykładu. Wskaże za to, czego brakuje w Twojej umowie, co jest ryzykiem, jakie warunki musi spełnić wypowiedzenie i o co zapytać drugą stronę albo prawnika.
Najemca nie płaci, czy mogę wymienić zamki?
Nie. Usunąć najemcę można tylko przez sąd i komornika, a wymiana zamków czy odcięcie mediów, żeby zmusić do wyprowadzki, grozi odpowiedzialnością karną. Skill wyjaśni, kiedy można wypowiedzieć umowę przy zaległościach i jakie kroki wykonać po kolei.
Dla kogo jest ten skill i czy jest darmowy?
Dla najemcy i drobnego wynajmującego mieszkania w Polsce, przy umowie do podpisu, w trakcie najmu i przy wyprowadzce. Jest darmowy, na licencji GPL, a plik dostajesz linkiem na e-mail z karty skilla.
Z tej samej dziedziny
Ten skill ma pracować w całym zespole? Jeśli zadanie powtarza się u kilku osób, warto uzgodnić dane wejściowe, sposób sprawdzania wyniku i odpowiedzialność. Digital Xperts pomoże ocenić, czy wystarczy wspólny szablon, czy potrzebne jest dopasowanie narzędzia albo integracja. Sprawdź możliwość wdrożenia w firmie z Digital Xperts
Materiał informacyjny. Nie zastępuje porady prawnej, podatkowej ani kadrowej.